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房价上涨是全球普遍现象

临深投资 2020年06月09日 21:53 21 moli

   为了进一步理解房价上涨是全球普遍现象,补充两个证据。


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    第一个是发达国家的。从第二次世界大战结束后的1946年,到2016年这70年的时间里,像美国、日本、英国等14个主要发达国家的房价,年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速,直接导致房价累计上涨90多倍,扣除物价因素以后,还有4倍多。

   这些发达国家城市化水平,本来就很高,房价增长主要是经济增长和通货膨胀所致,这里面没有太多城市化的贡献,这样的增速就更加令人惊讶。而过去十几年的中国,不仅有快速的经济增长,还同时进行了大规模的城市化,两个力量的叠加,房价增长当然更快。

  第二个证据是发展中国家的。二战以后,很多发战中国家先后经历了快速的经济增长,在经济增长的过程中,也都同时经历了快速的房价上涨。比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等等,随着经济的增长,房价都快速上涨,幅度不比我们小,速度也不比我们慢,我国的情况,并不特殊,而是符合一个各国共同的一般规律。还是那句话,鞭子打在自己身上,是很疼的。有切肤之痛,感受是很深的。

  刚才我们说的,是房价上涨是全球的现象,长期的现象,从这里我们能得到什么启示呢?既然房价上涨是全球现象,不是中国特有现象,分析起来就要看全球的一般规律,不宜过分强调中国特有的原因。比如说,市场上很多人批评土地财政,就有失偏颇。其他国家没有土地财政,房价也是照涨不误的,说明土地财政并不是房价上涨的根本原因。

  还有,既然房价上涨是全球长期的现象,不是短期的现象,就不能归罪于投资炒作这样的短期因素。炒作都是短期的,炒作起来的房价,是很快就会回调的。你看前些年,温州、鄂尔多士的房价炒得很厉害,后来跌得也很厉害,就充分说明了炒起来的房价长不了。可是绝大多数大中城市的房价,一直都很坚挺,严厉的调控之下还是很坚挺,就很难说是炒作的结果了。

  俄罗斯的房价

  全球的经验看,房价上涨是二战以来的长期现象,普遍现象,更难说是炒作的结果了。明天呢,我将开始正本清源,给你系统分析房价上涨的根本原因。今天还有一点时间,我给你讲一-下刚才这张图里-个重要的细节,就是俄罗斯的房价。

  你再仔细看下刚才这张图,图.上房价增速最快的不是中国,不是印度,也不是发生了次贷危机的美国,而是俄罗斯。俄罗斯的房价增速,比中国快了一倍以上。

  你可能觉得很奇怪,其实转念想一想 ,俄罗斯2000年以来那几年的经济增长挺好的,因为石油价格涨了很多,从十几美元涨到了140多美元,而俄罗斯石油和天然气资源很丰富,这样一来当然是富得流油。普京总统的超高的人气,和俄罗斯的经济改善是有很大关系的。你甚至可以说,普京总统的高人气,有石油天然气的味道。

  可是俄罗斯人拿着这么多石油美元干什么呢?俄罗斯股票市场不好,国债也不安全, 1998年的时候,俄罗斯国债还违约了,引起了一场不小的金融海啸。对于俄罗斯人而言,最安全的资产当然还是买房子。除了国内的房子,还去伦敦、纽约买房子。当然了,大富豪可以去买足球队,比如石油大亨阿布拉莫维奇就买了英超的切尔西队,大手笔投入,还夺得了英超的冠军。你这样一看,新世纪以来俄罗斯财富增长很快,房价大幅上涨就不奇怪了。

  奇怪的是,金融危机以后,俄罗斯经济陷入了危机,经济负增长,资本外逃,卢布大幅贬值,可是俄罗斯的房价居然没有大幅下跌。从图上看, 2011年的时候,俄罗斯房价跌了20% ,可是2012年开始又涨回去了。目前的房价,比金融危机之前的2007年,也就跌了15%左右。考虑到俄罗斯经济面临的严重困境,处于努力走出负增长的状态,这简直不可思议。

  这个观察,对我们理解中国房价的前景,有很大的启发。很多人担心中国的房价出现断崖式的下跌,如果把俄罗斯的这个经验移植到中国,你看到的是即便经济危机了,负增长了,房价都不会大幅下跌,跌了还会反弹。目前中国经济的增速是下行的,可是总体上还有6%以上,那么未来十年保持3%以上的增速,还是不难的。不管怎么说,中国经济的状况,比俄罗斯要好很多很多的。这种情况下,担心中国的房价崩盘,有点过于多虑了。

  其实,全面看全球房价的数据,上涨是主要的,是趋势性的,下跌是次要的,是偶然发生的,是小概率事件。举个例子说很多人都知道2007年美国爆发了次贷危机,房价大幅下跌。可是很少人知道,这几年美国的房价又稳步回涨,已经超过2007年的高点了。房子是长期资产,绝大多数人买房子,是要持有很多年的。看房价的规律,还是要看长期趋势。

  简单总结一下:

  第一,全球范围内看,房价上涨是各国共有的普遍现象。中国的房价上涨不是特例,幅度也不比其他国家大。

  第二,全球范围内看,房价上涨是趋势,是普遍现象,下跌是特例,是偶尔发生的。即便是俄罗斯这样的国家,经历了严重的经济困难,房价下跌也并不严重。

  弄清这些基本事实,我们才可以分析、理解房价上涨的- -般规律。预告一下明天的课,我将结合房价,上涨的基本事实,分析房价.上涨的一般规律。分析的结果,是一个简单的公式,每个人都可以理解和运用的简单公式,用来计算房价的增速。


标签: 全球房价

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