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东莞楼市已经全面爆发,深圳刚需临深如何买房?

临深投资 2020年06月29日 20:15 7 茉莉2

一、东莞楼市短期趋势预判复盘


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东莞楼市基本面不错,需求旺盛,2016年大涨后已经调整3年,均价不但没跌,反而缓慢上涨,也是分化和补涨的三年。

 

2019年初对二手房交易减税,刺激市场流动,市场筑底反弹,开启新一轮的周期。南城和松山湖部分楼盘率先启动,涨幅30%左右。


笔者在2019年底房产交流群里发表过预判,认为东莞楼市会轮动上涨;今年1月2日在公开文章对东莞楼市趋势和机会作出明确判断:

 

2016年大涨后进入调整期,比较坚挺,2019年下半年也开始启动了,2020年春季前都是好的入市时机重点关注主城区临深板块

 

随后,笔者又在不同场合多次提醒购房者宜跑步入场深圳和东莞,尤其是在新冠病毒肆虐期间,市场悲观情绪蔓延,笔者旗帜鲜明地提出疫情制造了抄底时间窗口,疫情结束之际,就是市场节奏恢复之时,购房者入市宜早不宜迟!

 

对深圳和东莞而言,疫情推迟了小阳春和筑底成功后的上涨行情。深圳的中部和东部部分楼盘本来开始补涨的,被疫情推迟了;深圳西部热点板块优质潜力产品本来会继续冲高的,也被按下了暂停键。东莞的松山湖和主城区部分楼盘去年上涨30%后,其它优质潜力板块优质潜力产品今年可能会补涨。

 

市场的实际走势完全符合我的预判!

 

二、东莞楼市近期全面爆发

 

疫情区域平息后,热点区域的二手房继续冲高,业主惜售,抱团涨价,加价抢房,成交价跳涨。

 

3月初新房限价政策松绑,

首先是价格数据更能反映真实的市场,统计局的数据不会那么失真了;其次是市场分化更加显性,好地段好产品价格坚挺甚至持续上涨,反之则去化不好甚至需要加大营销力度或降价促销。

 

土地市场也持续升温。3月份东莞推出11宗住宅和商务用地,凤岗和大朗的土地高价拍出,凤岗土地溢价率高达128.6%和237.5%;4月份土拍市场继续升温,楼面价屡创新高,面粉贵过面包;6月24日塘厦土拍,历时2小时+,16家房企126轮报价,深圳前海管理局成功竞得,预估楼面价约24618元/㎡,刷新塘厦最高楼面价!


4月份,二手市场开始量价齐涨!始于松山湖和南城,然后蔓延至大岭山、寮步、大朗、黄江,再到长安、虎门、塘厦、凤岗。

 

松山湖去年10月破4后,近期破5望6,涨幅不亚于深圳西部;黄江的湖山大境,现在3万+;凤岗的大运城邦,横盘期2.7-3.0,现在报价2.9-3.5.。

 

东莞楼市近期已经全面爆发!


三、深圳刚需临深如何买房?

 

东莞临深5镇:虎门、长安、黄江、塘厦、凤岗。各有特点,既受东莞市场影响,又受深圳市场渗透,篇幅所限,不展开论述了,改天专门分析。

 

重要原则:沿轨道买!

 

轨道的类型排序:地铁>城轨>高铁。

 

临深轨道对接规划线路很多,但是至今还是画饼充饥为主,涉及到城市之间工作协调和土地收益分配,前途美好,难度较大。


2019年02月18日中共中央国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》第五章提出,加快基础设施互联互通提出构筑大湾区快速交通网络,以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点,构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络,力争实现大湾区主要城市间1小时通达。

 

2019年02月21日国家发改委发布《培育发展现代化都市圈的指导意见》,明确提出,到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。根据意见,未来将放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认;同时,要打造轨道上的都市圈,实现公共服务的一体化,允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。

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