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租售同权:更多的僧来抢粥

惠阳新房 2020年06月11日 22:37 21 moli

 首先来看看“租售同权”。关于租售同权的问题,市场上讨论很多,主要的情况是这样的。在中央提出“房住不炒,房子是用来住的,不是用来炒的”的背景下,从2017年7月开始,在广州、深圳、南京、佛山等12个城市开始搞“租售同权”试点,就是租房子和买房子享受同等的权利,特别是子女上学的权利。这个政策出台以后,很多人觉得不用买房了,租就可以了,这样房价就会下降了。那么,实际情况真的是这样吗?


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  率先实行租售同权的广州的政策是什么样的?广州的政策要求,满足下列几个条件的租房户,其子女由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(包含民办学校)就读。

  1、具有本市户籍或父母拥有人才绿卡;

  2、按照积分入学标准,达到积分入学条件;

  3、监护人在本市无自有产权住房;

  4、监护人租赁房屋要是唯一居住地且房 屋租赁合同经登记备案。

  以上四点都是必要条件。你仔细看的话,这个要求其实还是很高的,不仅要有户籍或者人才绿卡,而且还要达到积分入学条件。一般来说,自有住房的积分比租房要高很多, 积分高的才能进好学校,租房的积分低,就只能排在队伍末尾,进差一点的学校了。

  再来看“房屋租赁合同经登记备案这句话,这意味着房东仍然拥有房屋对应的学位掌控权。为什么呢,因为房屋租赁合同如果要去备案,是必须要房东同意的。房东出租房屋所得的收入,可能要交税,因此可能会要更高的价格,不排除因为让渡这个入学的权利,而要一个高得多的价格。所以,房屋的学位权,实际上还是在房东的手里。

  其实,在入学名额紧张的大背景下,租售同权只能使得僧多粥少的局面更加紧张。在不增加学位资源的情况下,让更多的人来抢更少的入学名额,只能使得局面更加混乱,不会从根本.上解决问题。如果这个政策损害学区房购买者的利益,政策的阻力会很大。目前看,大多数试点城市还是积分制,户籍和自有产权住房,还是积分中的大头。

  进一步,倘若租房真的能够帮助入学,而且是进入好的学校,更多的租房需求一定会推高房租,房租涨了,房价也会有上涨的压力。背后的原理,是加入了租房者的需求以后,对学区房的需求其实是增加了。需求增加了,而供给没有变,就必然会导致价格.上涨。

  最后概括一下,房屋和其他商品一-样,价格取决于供求关系。租售同权的政策,本身没有增加房屋的供给也没有增加房屋对应的学位资源的供给,但是增加了人们争抢学位资源的方式,实际.上是增加了需求,因此不但不会降低房价,还可能会推高房价。

  现实中,这个政策出台已经一年多了,对抑制房价,也没有看到明显的影响。

  农地入市:基础设施投资谁来投?

  说完了租售同权,我们再来看一下农地入市。 什么是农地入市?简单说就是农村集体建设用地,不用转化为“城市国有土地”,不用交昂贵的征地费用,就可以进入城市土地市场,提供住房。只不过,目前的规定是只能租赁,不能买卖。

  这个政策出台以后,引起了非常广泛的关注,很多人觉得争论了多年的“征地制度”,终于被撕开了一道口子。农村集体建设用地可以建房,相当于是绕开了“土地财政”,大幅降低了房屋的成本。这样一来,房子的成本会降低,供应会增加,那么房价当然就会下降了。

  这里我敲一下黑板,强调一下,这个土地财政,被广泛认为是推高住房价格的罪魁祸首。正因为如此,绕开土地财政,才使得很多人很兴奋,认为是根本性的制度变革。所以,人们对这个政策的预期是很高的。

  那么实际情况是怎么样的呢,有没有降低房价的证据?截止目前,也就是2018年底,政策出台才一年多,还没有真正落地,所以还很难找到直接的、实际的效果。北京、.上海倒是早就开始试点了,从2011年就开始了,但是政策落地也比较慢,实际落地的项目也不多,很难拿来做房价会不会下降的证据。而且,北京上海这两座超级大都市很特殊,这里的房价不降,不意味着其他城市也没有效果。

  所以,目前阶段,还没办法用数据说话。我们只能做一回侦探,展开逻辑推理。我们的推理分为三步走,问三个问题。

  第一个问题,农地直接入市,与以前的间接入市,区别是什么?

  这个问题简单,就是不征地,不交土地出让金,因此不转为国有土地,而是由农村集体单位经营,建造住房出租,解决住房问题。

  这个政策的依据,是2017年8月,国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》, 将13个核心城市纳入试点,试点农村集体土地入市,入市的方式是建设租赁住房。

  第二,没有土地出让金,那么这个房屋的配套设施,比如道路、地铁、水电设施、通讯设施,怎么解决?

  现在看起来没有明显的办法,可能只能由其他财政资源来补贴,这样就会对财政形成压力。现在财政本来就紧张,看起来不是个长久之计。

  另一个办法就是不解决,因为很多集体用地现在已经在城里比较核心的区域,附近的设施已经很好,就近使用就好。这样一来,已有基础设施的压力会增加,比如道路拥堵,停车位不够,通讯的信道不够。不够也没有办法,只要先将就着。

  这个讨论说明一一个问题,就是这个土地出让金是有用途的,很大一部分是基础设施建设资金。不收这个资金,看起来房子便宜了,可是基础设施也没了,最后房子还是不好住。不仅自己的不好住,附近的也不好住,因为基础设施是分享的。总量不够,就只好大家将就、大家拥挤。说白了, 这对出钱购买商品房的人,其实不太公平。

  第三,这些出租的住房,附带学位资源吗?

  这个目前还在摸索中,并没有很明确,但是看起来很难有。学校不是随便建的,是要审批、规划的。一个建房子出租的村集体,估计很难完成审批,拿到建学校的资格。即便拿到资格,还有个资金投入的问题,招募教师,特别是好的老师,是要很多钱的。既然没有土地出让金,这个钱从哪里来,就是个很大的问题。

  所以,农村集体用地上的租赁房,可以解决居住的问题,但是很难解决.上学的问题。如果房价高是因为学区房附带的学位资源,那么集体建设用地就没法解决这个问题。从这个角度看,指望租赁房降房价,效果可能有限。

  刚才讨论的要点,是土地出让金看似推高了房价,其实也是-种基础设施融资方式,没有这些基础设施,城市建设的资金就很难筹集,城市就很难发展。目前情况下,城市建设空间还很大,基础设施融资依然是个大问题。从这个角度看,土地财政要退出历史舞台,就必须找到替代的融资方式。

  其实,土地财政的这一作用,在政策设计中是有考虑的。刚才我们说过,这个政策的出台,是2017年8月,国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,将13个核心城市纳入试点,这13个城市的名单值得看一下,分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都、广州、佛山、肇庆。你仔细看-下,这13个城市都是大家熟知的大城市,只有广东省的佛山和肇庆可能不是特别熟悉。其实,佛山也很大,常住人口有765万人( 2017年) ,只有肇庆小一点,看起来是为了增加一个中型城市作为试点。

  所有这些城市的共同特点,是当地的财政状况,都是比较好

  的,所以才能进行农地入市的试点,看看能不能找到出路。地方财政不好的地方, 本来财政就吃紧,还要放弃土地财政的收入,地方的日子是很难过下去的,是很难进行这个试点的。

  最后,我们来回答一个很实际的问题,这个农村集体土地上的租赁住房,可不可以买呢?目前的政策,是不允许买,只能租,而且明令禁止“以租代售"。所以买是买不到的,但是如果只是住,不需要考虑学位资源,你可以租,而且可以长租,一租十年,到期了还可以续租,这样一家人的居 住问题就解决了,一定程度上,也相当于买了个房子。

  简单总结一下:

  第一,租售同权没有增加学位资源,而是增加了争抢学校资源的人数,本来就“粥少僧多”,让更多的僧来抢给定的粥,只能是推高房价。

  第二,农地入市实质是减少了土地出让金,不利于城市基础设施的建设。在不增加学校、道路等公共资源的情况下,只能使得现有资源更加稀缺,对降低房价作用有限。

  土地财政对于城市建设有积极作用,是基础设施建设的融资方式。在找到合适的替代方式之前,很难退出历史舞台。


标签: 租售同权

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