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房住不炒:限购和限贷会长期存在

深圳扩容 2020年06月12日 14:09 80 moli

  先来说限购,目前绝大多数大中城市都;有限购政策。一般的做法,是同时限制买房资格和买房数量。限制购房资格,就是只有本地户籍人口,或者虽然没有本地户籍,但是交够社保(比如5年)的常住居民,才有够房资格。但是呢,有买房资格也不能随便买,一般来说,最多只能买两套,个别的中小城市能买三套,特别小的城市不限购。


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  这个限购的政策,往往和限贷政策配合使用。比如说北京,首套房首付最低35% ,最多贷款65%。但是二套房,首付最低就要60% ,最多贷款40%。这里面,有明显的抑制二套房贷款需求的意思。

  现实中,很多人都不能全款买房,需要借助贷款才能买房,这样就限制了购买力。比如说,很多家庭已经有一套小房子,想买一套大一点,位置好一点的,改善居住条件,就算二套房。这时候,除非资金实力超强,付得起60%的首付的,就只能在小房子里面将就了, 这就严格限制了这种改善需求。

  限购、限贷这两项政策,有一个明显的目的,就是限制购买人群,限制购买数量。换句话说,这个政策不是不让你买,而是不让你多买,当地人可以买,但是最多两套。

  怎么理解限购和限贷这两大政策?这就要回到我国房地产政策的主基调,就是“房住不炒”,房子是用来住的,不是用来炒的。房住不炒的实质,是把房屋的投资属性和居住属性分开,允许居住买房,限制投资买房。为什么要这么做?主要

  是防止因为房价的快速上涨,导致财富差距进一步拉大。 在目前的情况下,因为买房导致的财富差距,已经很大了,这样的政策,是有合理性的,估计会长期存在。即便放松,也是边际上的,可能会略微松一点 ,但不会完全取消。

  限售、限价、限商:可能会有变化

  刚才说的限购、限贷,这两项限制和“房住不炒"的主基调一致,估计会长期存在。除了这两限之外,还有三限,分别是限售、限价、限商。这三项限制,合理性就没有前两个政策高了,和“房住不炒”的政策精神,也不完全一致。

  先来说这个限售,就是限制商品房出售,比如说购买新房五年之后才能转手,出发点是为了限制投机买房,但是实际的效果就很难说了,有可能是减少了二手房的供应。如果减少了供应,就不但不能降低房价,短期内还可能推高房价。

  实际上,有人想买房,有人想卖房,想买的让他买,想卖的让他卖,政府还能收税,没什么不好。再说了,政府限制人卖房,房子是人家买的,是私有财产,这于情于理都有点说不过去。何况,这种限制对降低房价也没什么效果。你不让人卖房,减少了二手房的供应,无非是推高了房价。长期看,这个限售的政策可能会逐步放开。

  说完了限售,再来说限价。市场上存在限价的现象,就是限制新房的开盘价,房价高了不让开盘,不发售房许可证。这种做法的直接效果,是扭曲了市场上的价格信号,创造了寻租机会,也不利于解决居民的住房问题。能够想到的,就是

  限价政策之下,可能会产生很多寻租行为。价格压低了,买到的人就是白捡的便宜,很多人不仅会去排队买房,还会想办法走后门,这就给腐败分子留下了机会。寻租行为之外,还会产生一些变通的行为,比如开发商不想卖了,只租不卖,这样开发利润好很多。可是只租不卖,开发商的资金回笼会变慢,开发周期会变长,资金成本会增加。这些成本,最后都会转嫁到住房上。

  里里外外看,这个限价政策,无非是增加了市场交易的摩擦,短期可能抑制房价,但是对长期房价没啥影响。相信在长期,这样的政策也会被慢慢修正。

  最后一个限制,是“限商”,限商是什么意思?就是限制商业楼、办公楼按照公寓楼设计,改装成公寓出租或者出售。考虑到很多商业楼,办公楼的地段往往比较好,这个限制其实是减少了优质地段的房屋供应。所以,突破这个限制的积极性很强。

  那么,能不能突破呢?要理解突破这个限制的可能性,就要理解这个限制背后的道理。这个限制有没有道理呢?也不是完全没有。一个是土地性质,商业楼、办公楼的土地性质是商业、服务业用地,住宅楼是居住用地,土地性质不同,地价也有所不同。要突破这个“限商”的限制,就要转变这个土地性质。全世界的国家,都实行土地用途管制,这个不是中国特殊的做法。

  另一个是税收。商业楼、办公楼里面有大量生产经营活动,可以贡献税收,居住用地是住宅,不产生税收。所以,未来如果要把商业楼、办公楼转化为居民楼,要有一个综合考虑,前提是补一个地价,弥补政府的税收收入,否则可能性不大。

  “五限”,分别是“限购,限贷,限价、限售、限商"。这严格的“五限"政策,不仅直接影响房产的开发和交易,还影响人们对于未来房价的预期。综合作用之下,过去两年房价涨幅,的确受到了抑制。

  根据国家统计局的数据,从2016年房地产调控以来,到2018年10月,两年的时间里,一线城市仅仅上涨了1.4% ,二线上涨14.3% ,三线上涨16.9%。一 线涨幅比二三线低这么多,这和房价上涨的一般规律是反过来的。这就说明,调控对房价还是有很大影响的,或者说,我国的房地产调控,已经取得了显著的效果。

  不过,换个角度看,调控这么严,房价还是上涨的,说明潜在的购房需求还是很大。这种调控政策,影响短期的房价增速,但是不会改变基本面。不改变基本面,也就不会改变长期的房价趋势。房价的基本面,还是我们之前讲过的,取决于经济增长,通货膨胀,城市化,目前看,这些都不会变。

  简单总结一下:

  1、限购、限贷的政策,目的是限制买房资格,限制买房数量,实质是把住房的居住属性和投资属性分开,和“房住不炒”的政策基调是一致的,估计会长期存在。

  2、限售、限价的政策,是短期的应急政策,估计会有松动。

  3、限商的政策,实质是商业、服务业用地贡献持续税收,居住用地不贡献持续税收。要转换用地性质,就要涉及到补地价问题。

  4、在严格的限制之下,一线城市的房价受到明显抑制,说明限制政策已经取得了明显的效果。同时,严格的限制之下,房价依然上涨,说明潜在的购房需求还是很大,房价存在继续上涨的压力。


标签: 限购和限贷

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