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真实利率:房价波动的真正秘密

临深投资 2020年06月12日 14:14 76 moli

  为什么这样么讲?我们先来看一张图。房价的增长速度,另外是一年期存款真实利率,所谓真实利率,就是人们的存款利率,扣除通货膨胀之后的实际到手的利率。这里明显的规律, 就是非常明显的反向变化。房价涨得快的时候,就是真实利率低的时候,反过来也对,房价涨得慢的时候,就是真实利率高的时候。这个规律非常好,几乎没有例外的时候。


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  比如从2012年到2015年这几年,除了2013年下半年,这段时间是我国房价总体增速比较低的几年,直到2015年夏天房价启动,开始快速上涨为止。

  这几年的房价增速慢,很多人都归因于经济下行,或者房地产调控。其实这两条理由都是站不住脚的。说经济增速下行,可是我们的经济增速,在金融危机以后一直是下行的, 201 6年以来的经济增速比那几年还要低,可是这几年的房价上涨很快,还引发了最严重的房产调控。说起房地产调控, 2016年以来的调控是史,上最严的,比那几年严多了,可是现在房价增长压力还是很大,- -线城市被压住了,可是二三线的增速很快。所以, 2012-2015年的房价疲软,既不是增速下行导致的,也不是房地产调控导致的。真实的原因,是货币收缩导致的利率上升。

  为什么归因到实际利率?先来看看数据。2012夏 天到2015夏天,大约三年的时间,实际利率平均有0.8个百分点,虽然不高,但是是个正数,存钱是挣钱的,所以大家买房子没那么积极。作为比较, 2007年以来的平均值是负的,是-0.2 ,也就是存钱就是赔钱的,利息不仅被通货膨胀吃掉了, 还要倒贴,大家当然不愿意存钱。所以尽管0.8的实际利率看起来不高,只比过去十年的平均值高了-个百分点,但是这是正和负的区别,就导致房价涨不起来。所以说,利率的作用是很大的。

  “存款搬家”,就是人们把,钱在储蓄存款和房子之间搬来搬去。利率高的时候,存钱划算,就存在银行了。利率低的时候,存钱太不划算了, 就把存款拿出来,买房子。否则,利息都被通货膨胀吃掉了,又没有其他很好的投资渠道,就只能买房子。这个效果,市场上俗称“存款搬家”。

  那么“存款搬家"有没有数据支持呢?有。我国居民储蓄存款的增速,是和房价的增速反向变化的。房价涨得快的时候,存款增加慢。房价涨得慢的时候,存款增加快。这个“存款搬家"的现象,在数据上非常明显。这二者背后的共同的驱动因素,就是利率的变化。

  2013年下半年,房价增速有一个快速的拉升,从年初的零增长上涨到9%左右,这次上涨,也对应一次真实利率的快速下调,从1%左右下降到0左右。所以说,这个利率的变化,对房价的影响是很大的。仔细看这张图,每次利率的下降,都对应着房价的上升,没有例外,几乎是对房价波动的完美解释。

  利率的影响为什么这么大?

  这个利率对房价波动的影响,为什么这么大,甚至比房地产调控的影响还大?其实想一想就不难理解,因为这是千家万户的资产配置行为,是自发的,自下而上的,挡不住的。作为比较,房地产调控是自上而下的,不是自发的,而是强制性的。俗话说,上有政策,下有对策,自发和强制,这效果差别是很大的。

  最重要的信息,其实并不是房价和利率的这个反向关系本身,而是这个关系揭示的实质。为什么利率能够如此完美地解释房价增速的变化?房价和利率的这种高度的相关性,其实是强调了房子的资产属性。房子既是消费品,也是投资品。在很多家庭的资产组合中,房子都是最重要的资产,比股票、基金、理财产品、存款都重要。这种情况下,买房子-定要首先考虑房子的资产属性,也就是投资属性。既然是投资,利率就是最重要的因素。利率有多重要?有句话是这么讲的。利率是经济的心率,是资产价格的节拍器。

  想清楚这个道理,对于房价而言,利率是最重要的决定因素。

  这个现象就不应该仅限于中国,而是别的国家也有。看一下证据,真的是这样吗?

  比如说美国。美国在2007年爆发了次贷危机,房地产泡沫破灭,而美国的房地产泡沫,由美国的低利率政策一手造成。美国的房价在1999到2006年间快速上升,伴随着实际利率的一路下行。而2006年美国房价的停止止升和开始回调,也源于实际利率的快速上升,二者在时间上吻合得几乎完美。

  美国经验还有一个重要的启示,就是利率比土地重要很多。美国的土地资源非常丰富,土地市场发展也很完善,房屋的供给受到土地供给的约束很小,然而房地产泡沫依旧可以形成,这表明在土地供给充裕的情形下,低利率依然可以大幅推高房价。现实中,我国很多人希望通过增加供地而降低房价,看看美国这个现象,要重新想想了。

  实际上,在美国的房地产泡沫当中,一些地广人稀的地区比如亚利桑那州,内华达州,北卡罗来纳州,尽管土地供应非常充裕,房价依然快速上涨,这就说明即便大幅增加土地供给,房价依然可能大幅上涨。

  看完了美国的次贷危机,我们再来看日本的房地产泡沫。在日本的地产泡沫中,低利率也起到了首要的作用。从1950年到1990年四十年间,日本的房地产价格虽有波动但是一直处于快速上涨的趋势当中。

  仔细分析日本的情况,可以发现日本的真实利率是长期偏低的。从1961-1990这三十年的平均实际利率为-0.67% ,是负的而不是正的。长期的低利率,甚至负利率之下,日本地产价格长达几十年的上涨也就不足为奇了。进-步的分析表明,日本的房价,上涨速度与实际利率也呈现非常显著的反向关系,每当利率下降房价上涨就会加速,反之亦然。在整个60年代和70年代,日本的实际利率都是负的,这20年的房价增速也非常快,平均每年20%左右,最高达到40%。

  所以,美国、中国、日本这全球三大经济体的证据,都高度支持低利率推高房价的结论。

  房价和货币超发无关吗,怎么又开始强调货币了?是这样的。要区分长期的趋势和短期的波动。从长期趋势看,我国的通货膨胀不比其他国家高,说货币超发的证据严重不足。但是从短期波动看,货币有时松,有时紧,对房价涨速的波动,是有很大影响的。所以说,这里讲话要仔细。是凡有生活常识的人,谁也不会说货币对房价没有影响。关键是,是周期影响,还是趋势影响,这个要严谨。如果讲趋势影响,就要拿出长期货币超发的证据来。

  简单总结一下:

  1、真实利率和房价增速呈现非常清楚的反向变动的关系,真实利率高的时候,房价增速低,反之亦然。

  2、利率对房价的重大影响,是因为房产是重要的储蓄手段,当利率低的时候,存钱吃亏,人们把资金拿出来买房,俗称“存款搬家”。

  3、利率对房价波动的影响,不仅在中国,在美国、日本都存在,在美国的次贷危机和日本的地产泡沫中,低利率都扮演了重要的角色。


标签: 房价波动

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