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首次置业:稀缺原则和先上车原则

深惠房地产 2020年06月12日 14:22 87 moli

  稀缺原则

  “稀缺原则”涉及到对房子价值的判断,对房价增长潜力的判断。比如说,买房的过程中,经常面临着两种选择,是买城中心的小房子,还是买远一点的大房子?而且啊,城中心的房子虽然小,价格还常常会贵一点。


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  这时候,你要记住稀缺原则,因为房子的价值,在于附近的稀缺资源,比如学校、医院、商圈、办事机构等等。这些资源,给你带来各种便利,因此房子才值钱。没有这些稀缺资源,房子就是一堆砖头,并不值钱的。远郊的房子,虽然大-点,但是很不便利,而且位置不稀缺,很容易被替代。相比城市核心区的房子,远郊的房价不太值钱的。

  举个例子,很多人在北京郊区买房,发现涨幅不是很大,而且这两年随着调控的持续,远郊的房子还跌了不少。但是呢,北京城里的房子,位置好的房子,价格还是很坚挺。为什么?就是因为这个稀缺原则,不管怎么调控,好地段的房子靠近稀缺资源,你不要有人要,价格就比较坚挺。

  比如说,北京有个奥林匹克大公园,很大很漂亮,公园附近的人,可以去散步,慢跑,生活质量很高。可是这个资源对于住的远,需要开车去的人,价值就低很多,开车出门,找地方停车,这就要折腾个把小时,大家都很忙,很难经常去。所以,公园周边的房子,就会贵很多。你看周边的很多房子,其实建筑质量一般,户型也不是特别好,但是位置稀缺,所以还是很贵,好一点的都是十几万。

  再举个例子。大家都知道纽约有个中央公园,面积很大(面积约3.4平方公里,南北长约4公里,东西宽约0.8公里) , 地处纽约曼哈顿岛的中心,就像纽约城的肺一样,帮助纽约的呼吸。纽约的高端住宅,大都在公园边上,均价在4万美元以上,高端公寓单价达到十几万美元,真的是很贵。

  城中心的房子太贵,买不起大的可以买小的。过去有一句话,说买你买得起的最贵的房子,现在依然适用。实在买不了城中心,就选地铁沿线,因为轨道交通的便利,可以部分代替城里的各种便利,利用城里的稀缺资源,这就是“稀缺原则"。

  先上车原则

  什么是先上车原则?我给你打个比方,中国的经济就像一列奔驰前进的列车,一个个大中城市,就像-节节的车厢。买房,就像是买票上车。如果你看准了这个道理,就要先买票上车,免得被列车抛下。

  上了车之后呢,你的财富就随着城市一起增长,就可以慢慢在找机会换个大点的房子。相当于先买站票,打工挣了钱,再加点钱再换成座票。等到奋斗小有成就,再换个豪华车厢也是有可能的。但是如果不上车的话,站票都没有,直接买座票更难。

  为什么要强调这个“先上车原则”?因为现实中有很多人因为犹犹豫豫,错失了买房良机。这种犹豫,往往是由于一些认识上的误区导致的。

  比如说,一个常见的误解,是很多人以为买房自住要一步到位,面积要够大,位置要够好。挑来挑去,找不到完全满意的,就耽搁了,没上车。然后就看着房价接着涨,越来越买不起,就被列车抛下了。

  这个一步到位的想法,出发点可能是好的。很多人觉得,我买房是住的,不是炒的,房住不炒,当然要选好了再买。这个想法虽然好,但是不太实用。房子虽然也是商品,但是和其他商品不太一样,因为单品价值太高,每个小区的位置、环境、配套设施、建筑质量,都不太一样,很难找到完全满意的。而且呢,房子这些年总体上是供不应求,你不买有人买,犹豫一下就没了,然后看下一个房子,接着犹豫。

  怎么办呢?就是先上车再说,不要想十全十美。有买房经验的人都知道,想买个完全满意的房子,是不可能的。位置好的配套不一定好,配套好的房屋质量不一定好,房屋质量好的容积率不一定高,总之想十全十美,那是很难的。

  现实的考虑,是根据刚才的稀缺原则,买个房子上车再说,免得贻误战机。看这些年,凡是买票上了车的,都不后悔。还没买票上车的,就有点被抛下了。

  现实中一些人犹犹豫豫,不抓紧上车的原因,其实还是对房价看不准,怕房价回调,或者不会再大涨了, 就不用着急买了。对于这两个观点,我再简单说一下。

  一个是怕房价回调,不敢太快下手。比如说,有人觉得房价涨得快,有炒作的因素,想等回调。其实,房子这么大的资产,谁炒得起来?如果是炒上去的,早就回调了。你看温州、鄂尔多斯的房子,前几年回调很多。可是绝大多数大城市的房子,不管怎么调控还是涨,就充分说明这里面炒作的因素很少,如果是炒起来的,不会这么坚挺。历史上看,即便是2008年金融危机期间, 一线城市核心区的房价下跌也很少。2016年以来的这一轮调控以来 ,一二三线城市总体上还是.上涨的,就充分说明问题了。

  另一个是觉得房价已经很贵,不会大涨了。对于这个想法,其实有一个简单的办法判断。看一下我国的发展阶段,综合看收入水平、消费水平、房价水平、城市化率、老龄化率等因素,我国只相当于日本1970年代的水平,韩国1980年代的水平,现在的人均收入还只有美国的1/6 ,经济增长的空间还很大的。随着进一步的经济增长和城市化,还会带来房价上涨的压力。

  为了更好看清这一点,我们来做一个保守的匡算。假设未来十年经济增速3% ,通货膨胀2% ,城市化再导致大中城市每年多涨1个点,每年的房价就会增长6%,12年 累计就会翻一番,也就是到了2030年的时候,房价还会翻一番。十几年后,你会发现今天大城市的房价很便宜,就像你今天看十年前的房价很便宜一样。

  这时候怎么办呢?还是要先买票上车, 买不起豪华卧铺就先买张站票,买不起大房子的就先买小房子的,这样才能跟着中国经济的列车,一起前进,不被抛下。

  简单总结一下:

  1、买房首先需要注意稀缺原则,因为房子的价值其实是房子附近的稀缺资源的价值,核心区的小房子比郊区的大房子更值得买。

  2、刚需首套房,尤其要注意先上车原则,不要苛求十全十美,一步到位。稳妥的策略,是先买票上车,分享城市价值,再慢慢升级,买更喜欢,更大的房子。


标签: 买房方法

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