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改善买房:哪种投资更能改善你的财富?

临深投资 2020年06月12日 14:28 82 moli

  改善的两层含义:改善居住条件,改善财富状况

  说起“改善”买房,很多人会简单以为,就是换个大一点的房子,或者学区好一点的房子,改善居住条件。这一点当然是对的,但是只对了一半。改善买房更重要的另一半,是改善你的“财富状况”。


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  房地产作为一种非常重要的资产,在一个标准家庭的财产中占绝对的比重,你如果不考虑去保值增值,改善家庭财富的特性,就大错特错了。你看,过去十几年,买了几套房子的人,在财务上都获得了大幅的“改善”,甚至实现了财务自由。

  现实中,还有些人只看到买房的负担,而看不到房子的资产价值,也是不对的。买房早期是有负担,有首付、月供的压力,可是没过几年就是资产了。比如很多朋友买个房子租出去,没过几年就发现租金比月供还要多,完全不用额外付月供,是个完完全全的净资产。

  所以,改善不仅是改善“居住”,更重要是改善“财富”。

  了解“改善房”的两层含义之后,我们有几个问题需要回答:

  1、现在买房晚不晚,还能不能改善财富状况?

  2、房子和其他投资工具比,比如股票、债券、理财,哪个更能够改善财富状况?

  3、如果买房的话,首付和贷款应该如何安排?

  改善房依然可以改善你的财富状况

  首先,从改善财务的角度看,现在买房子还是划算的,我给。

  理由之一,房价的长期趋势,是上涨的,这是很多国家的普遍现象。以前我给你讲过,从1946到2016年,这70多年的时间里,全球14个主要发达经济体的房价,累积上涨了90多;倍,扣除物价因素以后,还有4倍多。由此可见,从现有经验看,房地产“保值”增值"的属性,是实至名归的。

  房价上涨这么多,和你印象里的屡屡发生的房地产泡沫与危机,是不是矛盾的?这个数字是不是搞错了?不是的,不是这个数字错了,而是我们人类对现象的关注,是有选择性的。很多人都知道2007年的美国房地产泡沫,可是很少有人知道现在美国的房价已经超过2007年的高点了。

  这是为什么呢?因为泡沫和危机会引起很大的动荡,会被报章媒体反复报导,吸引了很多的眼球,给大家留下深刻的印象。可是,年复一年的缓慢增长,很快就会引起审美疲劳,大家不是很关注,媒体的报道也不多。但是在现实中,长期的上涨才是常态,就像温水煮青蛙,不知不觉中,已经煮了很久,房价已经涨了很多。

  刚才是第一条理由,房价的长期趋势是上涨。

  第二条理由就是我国的发展阶段还很低,经济增长和房价上涨的空间还很大。

  目前我国收入水平只有美国的1/6 ,相当于日本70年,或者韩国1985年左右的水平,还有很大的上涨空间。而且,以前的课程里我已经告诉你了,经济增长是房价上涨的根本因素,世界范围内的经验已经证明了这一点。

  我国目前的情况,是经济增长还在持续,城市化还远远没有完成,人口基数很大,老龄化也才刚刚开始。综合起来看,经济增长红利、城市化红利、人口基数红利,这“三大红利”共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以,在可以预见的将来,中国经济增长潜力是支持房产配置的第二条理由。

  第三条原因,就是全球范围内的“资产荒”。第二次世界大战以来,全球经历了长期的繁荣与稳定,在这战后70多年的时间里,全球范围内积累了大量的财富,这些财富都需要寻找投资渠道,进行保值增值。可是可投的项目就那么多,可买的资产越来越少。于是,作为安全资产的房产自然就会受到追逐。在未来,只要不发生大规模的战乱,大城市的房子作为安全资产,还是会继续看涨。

  从国际房价上涨经验,我国的经济发展阶段,和全球资产荒这几个方面看,我国的房产仍然是可以配置的优质资产,仍然具有“改善家庭财富状况"的能力。房子和股票、债券、理财比怎么样?哪一个投资工具更能够改善财富状况呢?

  改善房回报率高于股票和理财

  从历史数据看,这个答案很清楚的。买房的收益率比买股票、买债券更高,房产的收益率也要稳定很多。

  我们来看数字,从2003年开始,到2017年这14年的时间里,房子差不多涨了10多倍,-线城市大概从七八千涨到七八万,二线从两三千涨到两三万。如果考虑借钱,过去首付平均是30% ,就是加了3倍多杠杆。这样一看, 买房子就有30多倍的收益。

  这样的投资收益是远远超过股票的。作为比较,如果你买股票,上证指数涨了4.5倍,深证指数涨了4.7倍,中小板指涨了6倍,港股的恒生指数涨了4倍。不管怎么比,买房的收益比买股票高了5倍以上。

  如果你买理财产品,收益就更低了,也就涨了1倍左右。如果你买国债,收益率比理财还要低一些。

  更重要的是,考虑到我国经济增长还有很大的空间,城市化也还有很大的空间,只要国家继续发展,城市房价长期.上涨的趋势就不会改变。

  实际上,过去十几年买了房子的人,都改善了财富状况。买了股票的人,除了极少数眼光独到的人挣了钱,大部分人是没怎么挣钱的。买了腾讯的挣了钱,买了中石油的赔了钱。买股票的风险,是相对大的。

  购买改善房,应该如何安排首付和贷款

  刚才说的是改善型买房的好处,包括改善居住情况,改善财富状况,房子比股票、债券更高、更稳定的收益率。那么,这个决定做了以后,应该怎么买房呢?这就有一个合理安排首付,合理安排贷款的问题。

  有几个基本原则,是需要注意的:

  第一,要尽量少付首付,多用贷款, -般来说,应该付一个允许范围内的最低首付。这样的安排,不仅可以减轻早期的支付压力,还可以对抗未来的通胀。如果通胀高的话, 10年后要还的100万,可能只相当于今天的50万, - -下子你又省了50万。

  第二,不仅要多用贷款,贷款的期限还要尽量长,这样就可以减少近期的支付压力,以及对抗未来的通胀。总之,是把支付往后延长。

  第三,贷款的时候尽量用公积金贷款,因为公积金贷款利率低,可以省很多的月供。按照目前的利率水平,每100万20年期的贷款可以省1000元左右的月供。如果你还有住房公积金,一定不要忘了拿出来用,不然这个钱不好拿出来,就只能白白的放在账上,变成名符其实的“纸面财富”。

  简单总结一下:

  1、改善型住房,不仅是改善居住,更重要的是改善财富状况。

  2、综合考虑我国的经济增长红利,城市化红利,人口基数红利,改善型住房还可以继续改善财富状况。

  3、房产不仅安全,易于投资,而且保值增值能力比股票、债券都要好,适合长期配置。

  4、购买住房,要尽量使用长期贷款和公积金贷款。


标签: 改善买房

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