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房价为什么这么贵

临深投资 2020年06月08日 16:35 156 深圳都市圈

  关于这个问题,你首先要知道,房价贵不是中国特有现象,全球大城市房价都很贵,纽约、伦敦、东京都很贵。世界.上房价最贵的还不是这些,而是摩纳哥和香港,摩纳哥房价是北京的四倍,香港房价是北京的两倍。印度虽然人均收入还很低,但是孟买的房价也已经很贵,比北京上海便宜不了多少。

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  房价贵有很多原因,比如经济增长,通货膨胀,城市化等等,我从富豪资产配置的角度给你讲。全世界的富裕家庭,都把房产作为资产配置的首选,把40%以上的资产配置在房产上。买3-4套房子,是世界各地富豪的标准动作。不管亚洲,欧洲,还是美洲,非洲,都是这样。

  房产成为富人的首要资产配置,是因为房产有两个特点,一是回报率高,二是风险低。从1870年以来的1个半世纪里,房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。而且,经济不景气的时候,股票大幅下挫,但是房产依然坚挺,帮助富豪们财富保值。

  一句话概括,房产是财富的定海神针,理所当然成为富豪的资产配置首选。全世界的富人,和有条件的中产家庭,都持有房产保值增值。从这个角度,我们就不难理解房价为什么这么贵了。

  中国房价有没有泡沫

  过去20年中国房价快速上涨,现在经济增速有所下行,房价到底有没有泡沫,还能不能买?弄清这个问题,是房产投资的基础,不能含糊。

  我从两个角度来回答这个问题。第一个角度是和1990年的日本比,结论是我国目前的房价虽然很贵,但是和日本1990年比还差了十几倍,还有数量级的差距。贵虽然贵,但是“贵”和“泡沫”是两个概念,“贵”不母定就有泡沫。

  第二个角度,从长期看,北京的房价应该是高于纽约的,但是现在北京的房价只有纽约的一半左右。从这个角度看,北京的房价不仅没有泡沫,还有很大的上涨空间。国内其他城市的房价大多低于北京,泡沫的证据就更加不足。

  房地产泡沫的观点很流行,已经流行了十多年。和十年前比,泡沫不仅没有破灭,房价还翻了翻。在经济增速下行,房地产调控很严厉的背景下,房价依然翻了翻。站在2020年这个时间点,是时候重新审视房地产泡沫的观点了。

  这里呢,我不期望一下子能说服你。作为一个老师,说服也不是我的职责,我的职责是摆事实,讲道理。希望我提供的视角,对你重新思考房产的问题,有所启发。

  房价未来趋势如何

  预判未来总是很难。为了预判未来房价趋势,我先根据理论推导和经验证据,总结出一个房价增速的经验公式。在这个经验公式中:

  房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。

  这个公式可以很好解释世界各国的房价上涨,也可以很好解释中国过去20年的房价_上涨。因此,过去20年中国的增速完全符合一个一 般规律,并没有涨过头。

  利用这个公式,我们可以预判未来的房价趋势。保守估计,未来十五多年左右的时间里,我国经济增速每年3%,通货膨胀每年2%,城市化率每年增加1%。这样一来, 3+2+1=6%。未来15年的时间范围内,房价每年增长6%左右,12年翻一番。十几年后回头看,你会发现今天的房价很便宜,就像现在看10年前的房价很便宜一样。

  这是对未来房价的一个保守预判,从这个角度讲,房产依然有投资价值。

  关于中国的房地产市场,还有很多问题,需要分析和澄清。我简单列几个大家都很关心的。

  1)中国的房价收入比为什么这么高,房价到底有没有实际收入的支撑?

  2)人口生育率已经下降,人口老龄化已经开始,这两大人口问题,会不会导致房价的断崖式的下跌?

  3)信息技术、交通技术的进步,使得人们可以远程工作,不用见面交流,会不会扭转人们往城市聚集的趋势,导致房价下跌?

  4)旅游地产,海外地产,商业地产,应该怎么看,有没有投资价值?商铺能不能买?

  5)共有产权房能不能买?

  6)房产税什么时候推出,对房价有多大影响?

标签: 房子投资

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