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未来投资房子怎么样

临深投资 2020年06月09日 08:32 24 深圳都市圈

  分析过去,是为了预判未来。今天我们来回答一个你特别关心的问题,就是未来房价趋势会怎样?这个问题的背景是,即便房价贵是有道理的,但是现在房价已经很贵了,经济增速又在下行,未来房价还会涨吗?能涨多少?



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 要回答这个问题,就需要对房价增长的经济学规律有一个基本的了解。我分两步给你讲:

  第一步,房价增速由什么决定?

  在这一部分,我们根据过去的经验,总结出一个决定房价上涨的一般公式,并且用这个公式来解释过去中国房价的上涨。你会发现,中国的房价上涨完全符合一般规律,也没有涨过头。

  第二步,未来房价增速有多少?

  这一点比较难,需要对未来情况做一个判断,预判未来总是很难的。过一会儿,我给你做一个保守的估计,看看保守情况下,房价增速会是多少。

  01)房价增速的决定

  我们先来看第一个问题,房价增速的决定。在这一部分,我给你一个房价增速的计算公式,帮你预判未来的房价增速。基于以往的大量研究,房价增速由三个部分组成,分别是收入增长,通货膨胀,和城市化。我们一个一个来说。

  先说收入增长,收入增长为什么会导致房价上涨呢?经济学上有个恩格尔定律,说的是随着收入的增加,人们在食品、服装等基本品的支出比例是下降的,在居住、旅行、文化娱乐等方面的支出比例是上升的。简单说,人们会把更多的钱用在房租和高端消费上。也就是说,房租的增速很可能是是快于收入的增速的,至少和收入的增速差不多。如果人均收入增长1倍,房租也要增长1倍。再进一步,从长期来看,房价的增速和房租的增速是一样的,房租增长一倍,房价也要增长一倍。

  而且,这个房价随着收入的增长,不限于发达国家,发展中国家也一样的。比如说,印度目前还是个比较穷的国家,人均收入才2000美元,相当于我国的1/4到1/5的样子。可是呢,即便如此,近年来随着印度经济的起飞,房价呢,也开始快速上涨。2009-2016年,印度房价年均增速13%,7年涨了136%,翻了一翻还要多。你看,这么低的收入,只要经济起飞,不妨碍房价起飞的。其他一些发展中国家,比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非,等等,在经济起飞的时候,房价也都是快速增长的,无一例外。所以说,这个房价随着收入的增长,是个普遍的现象,过去20年中国也一样。

  刚才说的是第一个因素,收入增长,现在再来说第二个因素,通货膨胀,也就是物价水平的上涨。长期看,在过去六七十年的时间里,全球范围内都存在比较严重的通货膨胀。特别是1970年代,发达国家普遍经历了严重的通胀,而且经济增长停滞,滞胀这个词就是这么来的。

  那么问题来了,物价上涨,房租和房价要不要上涨,也是要上涨的,即便是实际收入不涨房租也要涨,因为这是印票子导致的物价水平的普遍上升。而且,大城市的房租增长还会比较快,为什么呢?因为大城市的位置有限,住房供应有限,增加起来比较难,所以大城市的房租和房价涨得会快一些。

  综合讨论的这两个因素,我们得到房价增长一个初步公式:

  房价增速=收入增速+物价增速。

  到这里,故事还没有说完,我们还有第三个重要的因素,城市化,这一条对发展中国家尤其重要。比如说中国,从1998年住房商品化改革到2018年,城市化率从33%上升到60%,每年提高1.3个百分点。我国有十几亿人,相当于每年有2000万新增城市人口,这个新增人口比世界上很多国家的总人口还多。

  这是什么意思呢?简单说,就是更多的人进了城,需要房子住。这些人对于本来就上涨的房价,是一个额外的推力。而房子短期内供应是相对固定的,增加很慢,所以房价就会进一步上涨。当然每年都盖新房子,但是新房子往往在郊区,不能替代核心区的房子,所以核心区还是涨。核心区涨了,带动郊区也涨。

  刚才说的,是城市化推高房价的第一条通道, 通过更多的人口推高房价。城市化推高房价的第二条通道, 是通过更高的收入。城市化往往伴随着收入的增加,更高的收入会推动房价上涨。因此,城市化是推动房价上涨的重要因素。

  房价增速=收入增速+物价增速+城市化速度。

  这个公式是理论推导出来的,实际效果怎么样?我给你举个例子。第二次世界大战以后,世界经历了70多年的繁荣和平岁月,各国房价都快速上涨。有一份这样的研究,发表在最顶尖的学术期刊上,系统梳理了包括美国、日本、英国等14个主要发达国家的房价增长情况。研究发现,从1946-2012年这66年间,每年物价上涨4.3%,收入增长2.5%,每年城市化率增加0.2%。这三个数加起来,是7%。那么每年房价上涨多少呢?,上涨6.6%, 和7%相差不远。总体上看,这个公式可以很好解释二战以来发达国家的房价上涨。

  那么,这个公式可以解释我国过去这20年的房价上涨吗?可以的。过去20年,我国年均GDP增速9.5%左右,通货膨胀2.5%左右,城市化率每年增加1.5%,加起来13.5%。房价每年增长13.5%的话,5年半翻一番,20年增长12倍左右,这恰好和过去20年我国的房价增长幅度差不多。过去20年,全国房价平均增长大约也就是十几倍,大城市快一点, 小城市慢一点, 总体上就是十几倍。所以,这个公式完全可以解释过去20年我国的城市房价上涨。

  这也就说明,我国的房价上涨并没有过头,而是符合一个一般的规律。既然没有涨过头,也就没有透支未来涨速,房价回调的问题,更没有泡沫的问题。你看2016年以来房地产调控这么厉害,房价还是很坚挺,其实已经说明问题了。现在房价很贵,很多人担心有泡沫,担心泡沫破灭。但是数据上看,中国房价上涨并不特殊,而是符合一般规律。

  在一般规律的基础上,中国还有一些特殊因素,也是支持房价上涨的。比如,中国上人口基数很大,是美国的4倍多,日本的10倍多,资源集中在大中城市,优质的教育资源、医疗资源,都很稀缺,大中城市人口规模很大。国内大城市动不动就是千万级人口。作为对比,国外百万级就是大城市了。综合起来考虑,房价增长就更加可以解释。

  只不过呢,房价增长太快,购房压力大,房价就成了一个社会问题,引起了广泛的关注,也有很大的争议。关注归关注,争议归争议,对于房价的客观规律,还是要有一个清醒的认识,不能用情绪替代规律。

  02)

  中国未来房价增速的预判

  第二个问题,中国未来的房价增速应该有多少?关于这一点,分析难度比刚才大,因为涉及到未来的预测,这个预测未来总是比分析过去更难。尤其是,现在经济增速下行,未来会下到哪里,也并不清楚。

  怎么办呢?我给你-个最保守的估计,看看最保守的情况下会怎么样。2019年的增速是6.1%。假设10年后经济增速下降到现在美国、欧洲、日本的情况,假设每年增长2%。也就是说,经济增速逐步下行,从6%一直下降到2%,你算一下10年的平均增速是哦多少? 4%。假设10年后继续下行,下降到1%。那么未来15年的平均增速是多少?是3%。所以,每年3%是一个非常保守的估计。

  那么通货膨胀呢?我们用过去的平均值,参考发达国家,大约是2%。中国是发展中国家,有可能更高。城市化率呢?现在是60%,未来要到80%以上,假设每年增加1%。这样以来,3+2+1=6%。未来15年的时间范围内,房价每年涨幅在6%左右,12年翻一番。十几年后回头看,你会发现今天的房价很便宜,就像现在看10年前的房价很便宜一样。

  这是对未来房价的一个保守预判,从这个角度讲,房产依然有投资价值。

标签: 投资房子

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